1) Il dilemma più frequente: gestire gli immobili con una Società Semplice o con una SRL?

Se possiedi immobili a reddito (abitativi o strumentali), prima o poi emerge la domanda: conviene gestirli tramite una Società Semplice (SS) o conviene una SRL immobiliare? Non esiste una risposta valida per tutti. La scelta incide su tassazione corrente, IVA (locazioni e cessioni), detrazione delle spese, plusvalenze, oneri amministrativi e persino sulla facilità del passaggio generazionale.

In linea di massima, la Società Semplice immobiliare è ideale per gestioni non commerciali e “di rendita” (locazioni passive tipiche), con ricavi che assumono natura fondiaria in capo ai soci; la SRL immobiliare è adatta a gestioni attive (servizi, sviluppo, trading), dove la leva IVA e le deduzioni da reddito d’impresa possono far la differenza, accettando però una compliance più robusta e regole tecniche come pro-rata e contabilità separata. Vediamole nel dettaglio, con casi pratici e checklist operative per scegliere con cognizione.

2) Che cos’è una Società Semplice immobiliare (e cosa non può fare)

La Società Semplice è una forma “leggera”, civilisticamente dedicata ad attività non commerciali. Una SS “immobiliare” gestisce tipicamente locazioni passive e detiene beni ai fini di investimento, evitando attività organizzate che assomiglino ad “impresa” (altrimenti si sconfinerebbe nel reddito d’impresa). Fiscalmente, i canoni confluiscono in redditi fondiari imputati per trasparenza ai soci (in proporzione alle quote). Non opera l’IRAP; l’IVA è generalmente fuori campo/esente per le locazioni passive “pure” (si ragiona su registro/bollo). La dottrina e la prassi ribadiscono che la SS non produce reddito d’impresa; l’inquadramento è perciò in ambito fondiario (con le note eccezioni). 

Cosa non può fare: gestire servizi “alberghieri” o un’attività di trading immobiliare spinta; se la gestione si “commercializza” (servizi accessori, frequenza di cessioni, organizzazione imprenditoriale), il rischio è di riqualificare il reddito come d’impresa, con effetti a cascata.

3) Che cos’è una SRL immobiliare (e quando ha senso)

La SRL immobiliare è una società commerciale a tutti gli effetti. I proventi confluiscono in reddito d’impresa (IRES + IRAP), con la possibilità di dedurre costi inerenti (manutenzioni, personale, servizi) secondo le regole generali, e di gestire l’IVA su locazioni e cessioni. È la scelta tipica quando l’attività non è mera rendita, ma c’è gestione attiva del portafoglio, sviluppo, fornitura di servizi o compravendita. L’altro lato della medaglia: burocrazia maggiore, regole IVA tecniche (pro-rata di detrazione se coesistono operazioni esenti e imponibili, contabilità separata art. 36 DPR 633/72 quando opportuno), scritture contabili e, talvolta, attenzione al test “società di comodo” (non operative). 

4) Locazioni: tassazione e regole IVA a confronto

4.1 Società Semplice: redditi fondiari, fuori dall’IVA (di regola)

Nella SS, i canoni sono redditi fondiari imputati ai soci; non si applica l’IRAP e, in generale, le locazioni passive non rientrano nell’IVA (si paga imposta di registro proporzionale e bollo sui contratti). L’impostazione è semplice, ma anche “rigida”: niente cedolare secca (è strumento pensato per persone fisiche e oggi si discute solo dell’applicabilità quando il conduttore è impresa, non quando il locatore è un soggetto non persona fisica). 

Nota “cedolare secca”: la giurisprudenza di Cassazione ha aperto agli affitti abitativi a imprese/professionisti dal lato del conduttore, ma non ha trasformato le società locatrici in soggetti che possano optare. A oggi, la prassi ufficiale mantiene l’opzione preclusa ai locatori soggetti diversi dalle persone fisiche; il portale AE riporta il perimetro classico (locatore persona fisica). La novità giurisprudenziale riguarda soprattutto i conduttori impresa/pro, non le società locatrici. 

4.2 SRL immobiliare: reddito d’impresa, IVA centrale (esenzione, opzione, pro-rata)

Nella SRL, i canoni sono reddito d’impresa. Sul versante IVA, le locazioni di fabbricati seguono la regola generale dell’esenzione ex art. 10, n. 8, DPR 633/72, con diverse eccezioni e opzioni di imponibilità (specie per immobili strumentali; per taluni immobili abitativi ristrutturati/costruiti, ecc.). Le scelte esente vs imponibile hanno effetti a monte: se fai molte operazioni esenti, la detrazione IVA sugli acquisti si riduce tramite pro-rata (art. 19 e 19-bis DPR 633/72); per comparti “puliti”, si può valutare la contabilità separata (art. 36) per isolare le attività e salvare la detrazione dove serve. 

In pratica: se gestisci immobili strumentali e puoi optare per l’imponibilità, spesso conviene ai fini della detrazione IVA su ristrutturazioni e spese. Se gestisci abitativi con locazioni esenti, preparati a convivere con pro-rata e minore detrazione.

5) Cessioni e plusvalenze: regole diverse (e imposte diverse)

5.1 SS: art. 67-68 TUIR e “regola dei 5 anni”

Per la SS (trasparente), la cessione di un fabbricato genera, in capo ai soci, una eventuale plusvalenza tassabile secondo le regole delle persone fisiche (artt. 67-68 TUIR: “redditi diversi” se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto/costruzione, con eccezioni; i terreni edificabili sono tipicamente imponibili sempre). È possibile, in certi casi, scegliere l’imposta sostitutiva del 26% in atto notarile (sulle plusvalenze “infraquinquennali” di fabbricati non esenti per residenza), soluzione pratica per “chiudere” l’onere fiscale al rogito. 

IVA/Registro nelle cessioni di SS: le cessioni di immobili abitativi sono, in molte ipotesi, esenti IVA (salvo casi particolari) e quindi scontano imposta di registro (con le imposte ipotecaria e catastale secondo caso). Le cessioni di strumentali seguono regole diverse (esenzione o imponibilità anche su opzione). 

5.2 SRL: plusvalenze di impresa e IVA “tecnica”

In SRL la plusvalenza è reddito d’impresa (IRES/IRAP). Sul fronte IVA, le cessioni di fabbricati strumentali sono, in parte, imponibili (talora obbligatoriamente se venduti dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice entro certe finestre) o esenti con opzione; occorre gestire le rettifiche di detrazione e gli effetti di reverse charge in alcuni scenari. Le abitazioni hanno regole specifiche (esenzione di regola; imponibilità in casi e tempi particolari). Scelte e timing contano molto su margini e cash flow. 

6) Spese, ristrutturazioni e detrazione IVA: perché la forma conta

Una differenza pratica che spesso guida la scelta è la gestione delle spese.

• In SS, molte spese (manutenzioni, ristrutturazioni) non danno diritto a “deduzioni” tipiche del reddito d’impresa, e l’IVA non è normalmente recuperabile (locazioni passive fuori IVA/esenti). 
• In SRL, le spese sono, in linea generale, deducibili secondo regole d’impresa; l’IVA può essere detraibile se c’è un nesso con operazioni imponibili (attenzione a pro-rata e rettifiche nel periodo di tutela). 

Se prevedi investimenti importanti (capex, riqualificazioni, frazionamenti), la SRL spesso consente una gestione IVA più efficiente; se prevedi gestione statica a canoni di mercato, la SS evita la complessità, con un’aliquota effettiva spesso competitiva in capo ai soci.

7) Passaggi di proprietà e passaggio generazionale: quote vs beni

7.1 Con la Società Semplice

La SS è favolosa per tenere insieme un portafoglio immobiliare familiare e gestire un passaggio generazionale “ordinato”: si trasferiscono quote, non il singolo immobile. Puoi scrivere patti (prelazione, regole di voto), clausole di gradimento e disciplinare ingressi/uscite. Sul piano fiscale, il trasferimento di quote SS segue le regole dell’imposta di donazione/successione (con franchigie e aliquote per grado di parentela) e, nella pratica, mantiene unità di indirizzo sull’intero patrimonio.

7.2 Con la SRL immobiliare

Anche qui, il passaggio può avvenire via quote (con eventuale valutazione, patti di co-vendita, earn-out), ma la società resta impresa a tutti gli effetti, con relativi obblighi. In ottica successoria, la SRL richiede un governo “corporate” più strutturato (statuto, patti parasociali, diritti particolari, lock-up), utile quando ci sono rami familiari con ruoli differenti (operativi vs non operativi).

Morale: se l’obiettivo è custodire e trasmettere gli immobili come patrimonio di famiglia, la SS offre semplicità e coesione; se l’obiettivo è sviluppare e fare business con immobili, la SRL offre strumenti d’impresa.

8) Società di comodo (non operative): rischi e novità

Tema caldo per le immobiliari: se non superi il test di operatività (ricavi minimi presunti in base agli asset), rischi l’inquadramento come “società di comodo” con effetti fiscali penalizzanti. È un fenomeno tipico quando gli immobili non rendono o i canoni sono sotto mercato.
Due punti operativi:

1. Canoni congrui e piani documentati (perizie, benchmark) aiutano a superare il test o a motivare la disapplicazione. 
2. La giurisprudenza 2025 ha precisato che il test non si applica nel primo triennio di vita sociale (l’operatività si valuta dal quarto anno): è un chiarimento importante per nuove strutture, utile ma non un “liberi tutti”. Meglio impostare subito canoni, piani e sostanza. 

9) Quattro scenari tipo (con ragionamento di scelta)

Scenario A – “Rendita familiare” con 5 appartamenti a lungo termine
Obiettivo: stabilità, semplicità, passaggio ai figli.
Scelta tipica: SS. Ragioni: redditi fondiari ai soci, niente IRAP/IVA, gestione agevole dei patti; attenzione alla cedolare secca (non applicabile come locatore “società”), ma l’impianto resta competitivo e “pulito”. 

Scenario B – Uffici e capannoni, locazioni B2B con lavori importanti
Obiettivo: riqualificazioni, detrazione IVA, gestione attiva.
Scelta tipica: SRL. Ragioni: IVA centrale (opzioni su imponibilità), pro-rata da gestire ma recupero dell’imposta su capex e servizi, costi deducibili d’impresa; valutare contabilità separata per isolare rami esenti/imponibili. 

Scenario C – Trading immobiliare “a spot” (pochi colpi l’anno)
Obiettivo: margine su acquisto/valorizzazione/vendita.
Scelta tipica: SRL (impresa). Ragioni: attività commerciale, gestione magazzino/plusvalenze come reddito d’impresa, IVA tecnica su cessioni; con SS si rischia di snaturare la natura non commerciale.

Scenario D – Famiglia con più immobili e rami diversi
Obiettivo: tenere insieme gli immobili, separando il business operativo.
Scelta tipica: SS per il patrimonio + SRL operative sotto una holding. Ragioni: segregazione rischi, governance familiare, passaggio quote ordinato su SS; lato business l’IVA si gestisce in SRL, senza contaminare il “cassone” patrimoniale.

10) Errori frequenti da evitare (e come BC Formula li previene)

1. Scegliere SS e poi aggiungere servizi accessori “alberghieri”: rischio riqualificazione in reddito d’impresa. 
2. Scegliere SRL solo “perché tutti la fanno” e non valutare pro-rata: ti ritrovi con IVA indetraibile e cassa in apnea. 
3. Ignorare le regole sulle cessioni (abitativi vs strumentali) e le opzioni IVA: potresti “regalare” imposta di registro o perdere detrazione futura. 
4. Canoni sotto mercato e nessun dossier: scatta il rischio “società di comodo”. 
5. Passaggi generazionali senza patti: litigi assicurati (quote, uso, dividendi). 
6. Confondere cedolare secca (locatore persona fisica) con la gestione societaria: la società locatrice non può optare; attenzione ai titoli e ai ruoli delle parti. 

11) Checklist decisionale (prima di costituire o ristrutturare)

• Mappa degli immobili (categoria, provenienza, ristrutturazioni previste, mutui). 
• Business plan: rendita “statica” o gestione “attiva”? lavori importanti? 
• Simulazioni fiscali: IRPEF soci (SS) vs IRES/IRAP (SRL), IVA (pro-rata, opzioni, rettifiche), registro (se esente). 
• Governance: patti tra soci, diritti particolari, politica dividendi. 
• Passaggio generazionale: quote vs immobili; clausole di gradimento, prelazioni. 
• Società di comodo: canoni, benchmark, piani documentati. 
• Operatività IVA: valutare contabilità separata (art. 36) per comparti diversi. 
• Documentazione: contratti, perizie, delibere; calendario adempimenti. 

12) Il ruolo di BC Formula come partner strategico

Con BC Formula la scelta non è ideologica: partiamo dai numeri, dal contenuto economico e dai tuoi obiettivi. Prepariamo comparative SS vs SRL con scenari IVA (pro-rata, opzioni, rettifiche), stimiamo costi/benefici su 3-5 anni, disegniamo patti e policy per evitare conflitti, strutturiamo i contratti di locazione e le procedure interne per superare i rilievi tipici (comodo, incongruità canoni, documentazione).

Caso studio:

Michele possiede 8 appartamenti e 2 uffici. Pensava a una SRL “perché più professionale”. Dalla simulazione emerge che per gli abitativi a lungo termine la SS garantisce semplicità e una fiscalità coerente; per i due uffici con lavori significativi, invece, conviene una SRL separata che opta per l’imponibilità IVA e recupera l’imposta sulle ristrutturazioni. Abbiamo creato patti familiari, definito canoni di mercato (dossier di supporto) e calendari di verifica. Risultato: più cassa (IVA recuperata sulla SRL), zero rischi di comodo e passaggio ai figli ordinato.

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13) Domande frequenti (FAQ)

La Società Semplice può applicare la cedolare secca?
No, l’opzione è per locatori persone fisiche; la recente giurisprudenza sulla cedolare ai conduttori impresa/pro non estende l’opzione ai locatori societari. La prassi AE conferma il perimetro classico. 

Quando conviene optare per l’IVA nelle locazioni?
Se gestisci immobili strumentali con capex rilevanti, l’opzione per l’imponibilità può salvare la detrazione IVA sugli acquisti; occhio al pro-rata se coesistono operazioni esenti. 

Nelle cessioni, come si decide tra IVA e registro?
Dipende da tipologia immobile (abitativo/strumentale), soggetto venditore, tempi dall’ultimazione e opzioni. Le abitazioni sono spesso esenti (registro), gli strumentali hanno più casi di imponibilità (anche su opzione). 

Che rischi ho con la società di comodo?
Maggiore tassazione e limitazioni se non superi il test; la Cassazione 2025 ha escluso l’applicazione nei primi tre esercizi (vale dal quarto anno), ma serve comunque pianificare canoni e piani. 

Per il passaggio generazionale cosa è più semplice?
Spesso la SS: trasferisci quote, mantieni unità di indirizzo e regole familiari; la SRL è preferibile se il portafoglio è “business” (manager, KPI, incentivi).

14) Conclusioni operative

• SS per rendita “pulita” e governo familiare (redditi fondiari ai soci, semplicità, passaggio quote ordinato). 
• SRL per gestione attiva e capex/IVA importanti (deduzioni d’impresa, opzioni IVA, ma anche pro-rata e contabilità separata). 
• Ibridi intelligenti: spesso vinci combinando SS per custodire il patrimonio e SRL per sviluppare, sotto un cappello di holding che governa patti e flussi. 
• Documentare è metà del successo: contratti, canoni di mercato, opzioni IVA, pro-rata, contabilità separata, piani anticomodo. 

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