Società Semplice Immobiliare 2025: regole su cessioni (artt. 67–68 TUIR), locazioni, plusvalenze e perché conviene

Introduzione

La società semplice immobiliare è diventata, negli ultimi anni, uno degli strumenti più usati dalle famiglie imprenditoriali per gestire e proteggere patrimoni immobiliari. Il motivo? Combina semplicità gestionale, trasparenza fiscale (i redditi “passano” ai soci) e un perimetro civilistico meno rigido rispetto a Srl o Spa. Ma per farla funzionare davvero, soprattutto nel 2025, occorre padroneggiare tre ambiti chiave:

Locazioni (regime d’imposta, cedolare secca sì/no, imposte di registro e—quando rileva—IVA);
Cessioni (quando nasce la plusvalenza e come si calcola secondo gli artt. 67 e 68 TUIR);
Scelte operative (quando conviene la società semplice rispetto ad alternative come persona fisica, ditta individuale, Srl/Spa, o trust/società semplice “holding di famiglia”).

In questa guida pratica, mettiamo in fila le regole 2025, le novità e le zone d’ombra (dalle locazioni brevi escluse alle società semplici, alla cedolare secca non esercitabile dal veicolo, fino al tema, dibattuto, della sostitutiva del 26% al rogito sulle plusvalenze). Concludiamo con checklist operative, FAQ, e il nostro modo di lavorare come partner dell’imprenditore.

1) Cos’è (davvero) una società semplice immobiliare e perché piace alle famiglie

La società semplice (artt. 2251 ss. c.c.) è la forma base delle società di persone. Non può esercitare attività commerciale in senso proprio; ciò non le impedisce di possedere e amministrare immobili, concederli in locazione e svolgere tutto ciò che rientra nella gestione statica del patrimonio. Fiscalmente è trasparente: non paga imposta sul reddito in proprio, ma imputa pro-quota ai soci i redditi che produce, conservandone la natura (fondiari, diversi, ecc.).

Nel mondo immobiliare questo significa:

Canoni di locazione → redditi fondiari (se la gestione resta non commerciale): transitano ai soci e si sommano ai loro redditi personali;
Cessioni → eventuali plusvalenze disciplinate dagli artt. 67-68 TUIR (regole delle persone fisiche: 5 anni, terreni edificabili “sempre tassati”, donazione/successione con particolarità di calcolo), ripartite ai soci;
Semplicità operativa → statuto essenziale, costi contenuti, governance familiare personalizzabile.

Per queste ragioni, la società semplice è spesso preferita a:

Srl immobiliare (che, salvo regimi particolari, può “spostare” i redditi nel mondo d’impresa con IRES, IRAP, IVA strutturale, scritture contabili più pesanti);
Persona fisica “nuda e cruda” (che espone direttamente il proprietario a rischi e vincoli successori);
Trust “puro” (utilissimo per passaggio generazionale e protezione, ma con un set di regole fiscali e documentali diverso e più “fiduciario”).

Detto ciò, non è una panacea: va progettata (asset, soci, quote, patti), mantenuta (documenti, delibere) e usata nel rispetto dei confini civili e fiscali.

2) Locazioni con società semplice: IRPEF (per trasparenza), NO cedolare secca, registro e (in pratica) niente IVA

2.1 Regola base: redditi fondiari ai soci

Se la società semplice gestisce immobili in modo non commerciale, i canoni generano reddito fondiario (art. 26 TUIR, rinvio alle regole di determinazione nei quadri dichiarativi AE 2025). Il reddito si imputa per trasparenza ai soci secondo le quote e concorre alla loro IRPEF ordinaria. Le istruzioni generali AE 2025 chiariscono i modelli e i quadri da utilizzare.

2.2 Cedolare secca: non è un’opzione della società semplice

La cedolare secca è un regime riservato alle persone fisiche che locano immobili abitativi fuori dall’esercizio d’impresa. La società semplice non è “persona fisica”: la prassi ribadisce che non può esercitare l’opzione, né accedere alla disciplina delle locazioni brevi dell’art. 4, D.L. 50/2017 (anch’essa per persone fisiche). Lo puntualizzano dottrina specialistica e prassi dell’Agenzia (circ. 24/E/2017).

Nota sulla giurisprudenza 2024-2025: la Cassazione si è espressa su altri profili della cedolare secca (ad es. conduttore imprenditore: ammissibile se l’uso è abitativo), ma non ha ribaltato la regola soggettiva in capo al locatore: la cedolare resta preclusa alla società semplice. Occhio quindi a non confondere le due questioni.

2.3 Registro e bollo: ciò che si paga sui contratti

Le locazioni della società semplice, essendo “fuori IVA” (salvo rari casi di attività sconfinate nel commerciale), scontano l’imposta di registro ordinaria (in genere 2% del canone annuo, con acconti per annualità successive) e l’imposta di bollo secondo tariffa. Le istruzioni AE e i vademecum operativi ricordano calcoli e versamenti; la regola di alternatività IVA/Registro vale in generale nelle compravendite (vedi § 4.3).

2.4 IVA: quando non entra in gioco

La società semplice che non esercita impresa resta fuori campo IVA. IVA può rilevare eccezionalmente se si sfocia in attività commerciali (es. locazioni di breve periodo con servizi para-alberghieri): ma, come visto, la società semplice non rientra nella disciplina delle locazioni brevi; inoltre una gestione “attiva” con servizi può far perdere la natura non commerciale. Per l’IVA su locazioni/cessioni di fabbricati si rinvia ai riepiloghi 2024-2025 (imprese costruttrici, opzioni, reverse charge), che tendenzialmente non riguardano la società semplice in gestione statica.

3) Cessioni: quando nasce la plusvalenza (art. 67 TUIR) e come si calcola (art. 68 TUIR)

Il cuore della disciplina è negli artt. 67 e 68 TUIR: si applicano, per trasparenza, anche alle società semplici (i cui soci sono in genere persone fisiche). In sintesi:

3.1 Quando la plusvalenza è tassabile (art. 67 TUIR)

Fabbricati e terreni non edificabili: la plusvalenza è tassabile se venduti entro 5 anni dall’acquisto/costruzione; non è tassabile se oltre 5 anni o se l’immobile è stato abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo di possesso; mai tassabile se acquisito per successione; se acquisito per donazione, si guarda al costo del donante.
Terreni edificabili: sempre plusvalenza tassabile, indipendentemente dal tempo di possesso o dal titolo di acquisto.

3.2 Come si calcola (art. 68 TUIR)

La plusvalenza è, in linea generale, corrispettivo – costo fiscalmente riconosciuto (aumentato dei costi inerenti documentati e di eventuali imposte capitalizzabili). Per i beni pervenuti per donazione, l’art. 68 c.1 prevede che si assuma il costo storico del donante (più imposta di donazione e oneri inerenti). Questo impatta molto sulle pianificazioni familiari con donazioni pregresse.

3.3 Tre esempi di calcolo

Appartamento venduto dopo 3 anni: prezzo 400.000; costo d’acquisto 320.000; ristrutturazioni documentate 20.000; plusvalenza = 400.000 – (320.000 + 20.000) = 60.000 → tassabile.
Terreno edificabile: prezzo 300.000; costo 150.000; spese tecniche 10.000 → plusvalenza = 140.000 → tassabile sempre.
Immobile ricevuto per donazione: si “eredita” il costo del donante (ad es. 200.000) + imposta di donazione e oneri; se si vende entro 5 anni (dalla data di acquisto del donante), scatta la tassazione; oltre 5 anni, no (salvo diverse condizioni su terreni edificabili).

4) Imposta sostitutiva al 26% al rogito: quando si può (e quando no)

La normativa italiana consente, in taluni casi, di sostituire la tassazione IRPEF ordinaria con una imposta sostitutiva del 26%, da versare al rogito (scelta irrevocabile; non recuperabile con atto successivo). È un meccanismo pensato per semplificare e “congelare” l’onere fiscale. Ma attenzione ai limiti.

4.1 Ambito oggettivo

La sostitutiva riguarda, in generale, fabbricati e terreni non edificabili che generano plusvalenze ex art. 67 (cioè venduti entro 5 anni, salvo abitazione principale); non si applica ai terreni edificabili, la cui plusvalenza resta a IRPEF ordinaria. Documenti notarili di prassi e vademecum ribadiscono esclusioni e aliquota 26% (dal 2020).

4.2 Società semplice: l’opzione è ammessa?

Qui la prassi non è uniforme nelle fonti divulgative:

Alcuni autori escludono l’opzione per la società semplice, sostenendo che il meccanismo sia pensato per la persona fisica che vende in proprio; in caso di società semplice, la plusvalenza transiterebbe per trasparenza ai soci e verrebbe tassata in IRPEF ordinaria.
Altri ammettono la possibilità che la società semplice (con soci persone fisiche) opt(i) al rogito per la sostitutiva, in quanto la plusvalenza conserva natura di reddito diverso in capo ai soci e l’opzione è “esercitabile dal cedente” davanti al notaio. Questa tesi è presente in contributi specialistici 2025.

Che fare in pratica?
Se si intende applicare la sostitutiva via società semplice, è prudente:

Verificare in anticipo con il notaio la disponibilità operativa;
Cristallizzare per iscritto la linea interpretativa e la provvista al rogito;
Valutare un interpello in presenza di profili particolari (es. catena di donazioni, ristrutturazioni, riqualificazioni).

4.3 Alternatività IVA/Registro e “prezzo-valore” (tema dibattuto)

Nelle compravendite immobiliari vige la regola di alternatività IVA/Registro: se l’operazione è IVA, il Registro è fisso; se è fuori IVA (come per società semplice non commerciale), il Registro è proporzionale (in genere 9%, prima casa 2%). Sul meccanismo del “prezzo-valore” (tassazione di registro sul valore catastale anziché sul prezzo) l’applicabilità alle società semplici è tema discusso in dottrina: una parte la ritiene possibile in presenza di soli soci persone fisiche, perché non sarebbe una mera “agevolazione”, ma un criterio legale di quantificazione; non vi è tuttavia un orientamento amministrativo espresso e universale. Anche qui, meglio istruire il caso con il notaio.

5) Quando la società semplice “conviene” davvero (e quando no)

Conviene quando l’obiettivo è gestire e valorizzare un patrimonio di immobili locati senza sconfinare nell’impresa, con trasparenza verso i soci (che hanno aliquote IRPEF magari ancora equilibrate) e con una governance familiare snella. È ottima per centralizzare la proprietà (evitando la giungla delle comunioni) e per pre-organizzare il passaggio generazionale (quote, diritti particolari, patti tra soci).

Non conviene (o va ripensata) quando:

l’operatività sfocia in attività commerciale (es. locazioni para-alberghiere, servizi accessori, trading abituale);
i soci hanno aliquote IRPEF già molto elevate (effetto “progressività”);
si necessitano scudi di responsabilità tipici delle società di capitali (debito bancario in crescita, cantieri, appalti).

In questi casi, si valutano alternative (es. Srl immobiliare per attività di impresa; combinazioni con trust o holding per protezione/ governance).

6) Errori da evitare nel 2025

Dare per scontata la cedolare secca: la società semplice non può esercitarla; inoltre locazioni brevi (DL 50/2017) non applicabili al veicolo.
Sottovalutare i 5 anni dell’art. 67 TUIR: molte plusvalenze nascono per vendite “affrettate”; sui terreni edificabili la plusvalenza è sempre imponibile.
Confondere costi “inerenti” con migliorie non documentate: ai sensi dell’art. 68 TUIR contano i costi provati.
Dare per automatica la sostitutiva 26% via società semplice: il tema è dibattuto; serve coordinamento con il notaio e, se il caso, interpello.
Ignorare Registro/IVA e “prezzo-valore”: attenzione alla base imponibile in atto e alle regole di alternatività.

7) Checklist operativa (prima di firmare)

Mappa degli immobili: categoria catastale, origine (acquisto/donazione/successione), data e costo storico, lavori documentati.
Pianificazione vendite: date di acquisto/costruzione (conta il quinquennio), destinazione d’uso (abitazione principale?); terreni edificabili separati dagli agricoli.
Locazioni: tipologia (abitativa/strumentale), durata, imposte Registro/Bollo, NO cedolare per società semplice; evitare servizi che “spingono” verso impresa.
Atto di cessione: verificare con il notaio se l’operazione è fuori IVA e l’eventuale applicazione del “prezzo-valore” (tema dibattuto), nonché se e come gestire l’opzione per la sostitutiva 26%.
Dichiarazioni: coordinare i quadri dichiarativi (Modelli Redditi SP / PF), e le imputazioni ai soci.

8) Il ruolo di BC Formula come partner (e non “fornitore”)

Per noi la società semplice non è un modulo prestampato da firmare, ma una struttura viva che deve dialogare con famiglia, holding, banche, notai. Operiamo così:

Assessment iniziale: inventario immobili, provenienza, timeline, valori, mutui; analisi soci/quote, obiettivi familiari e di rendimento.
Progetto fiscale-civilistico: statuto coerente con gestione non commerciale, patti tra soci, clausole di prelazione/gradimento, diritti particolari.
Policy locazioni: contratti, canoni, scelte pratiche (durate, registrazioni), no cedolare, attenzione a servizi “attivi”.
Cessioni: dossier art. 67-68 TUIR (date, costi, lavori), memo su sostitutiva 26% (scelta, pro/contro, coordinamento con il notaio).
Manutenzione: verbali, rendiconti, tax-file aggiornato, preparazione ai controlli.

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Caso (persona)

Proprio come Paolo, che possedeva vari appartamenti dati in locazione tramite una società semplice familiare. Voleva vendere due unità acquistate tre anni prima e tenere gli altri immobili a reddito. Abbiamo:

ricostruito costi storici e lavori documentati;
verificato che nessuna cedolare fosse stata esercitata (non ammessa);
simulato IRPEF vs sostitutiva 26% al rogito (valutando con il notaio la percorribilità tramite società semplice e mettendo “a verbale” la scelta).
Risultato: una vendita pianificata con oneri chiari, contratti di locazione allineati, e policy di reinvestimento nelle quote.

9) Domande frequenti (FAQ)

1) La società semplice può applicare la cedolare secca?
No. La cedolare secca è per persone fisiche che locano fuori impresa. Le società semplici sono escluse, così come sono escluse dalle locazioni brevi ex art. 4, D.L. 50/2017.

2) Quando pago la plusvalenza se vendo con la società semplice?
Si applicano gli artt. 67-68 TUIR: entro 5 anni dall’acquisto/costruzione (salvo abitazione principale) la plusvalenza è tassabile; terreni edificabili → sempre tassabile; il reddito è imputato ai soci per trasparenza.

3) Posso scegliere l’imposta sostitutiva del 26% al rogito?
Il meccanismo è previsto in linea generale dal 2006 (oggi 26%). Sull’ammissibilità via società semplice le fonti divulgative 2025 non sono allineate: alcuni escludono, altri ammettono con cautele operative. Decisivo il confronto col notaio e, nei casi sensibili, l’interpello.

4) Posso applicare il “prezzo-valore” con società semplice?
Tema dibattuto: dottrina recente sostiene la possibilità quando tutti i soci sono persone fisiche, ma manca un orientamento amministrativo universale. Verificare caso per caso.

5) Le locazioni sono soggette a IVA?
In gestione non commerciale tipica della società semplice, le locazioni sono fuori IVA e scontano Registro e Bollo; l’IVA entra in gioco nei regimi d’impresa (imprese costruttrici, opzioni), che non sono la regola per la società semplice immobiliare.

6) La società semplice è sempre “migliore” della Srl immobiliare?
No. Dipende da obiettivi, profilo di rischio e intensità operativa. Per gestione “statica” e familiare, spesso sì; per attività commerciale (cantieri, trading, servizi), la Srl può essere più coerente.

Conclusioni

La società semplice immobiliare resta, nel 2025, uno strumento d’eccellenza per gestire patrimoni immobiliari a reddito e pianificare il passaggio generazionale. Funziona al meglio quando:

le locazioni sono “pulite” (registro/bollo, no cedolare);
le cessioni sono pianificate con i 5 anni ben in vista e i costi documentati;
l’eventuale sostitutiva 26% è valutata prima del rogito con il notaio;
si tiene viva la documentazione (verbali, policy, contratti) e la coerenza con holding/famiglia.

È qui che un partner come BC Formula fa la differenza: progettazione, simulazioni, coordinamento con notai e consulenti, manutenzione nel tempo. Perché, nel mondo immobiliare, i dettagli fiscali e civilistici non sono cavilli: sono margine, sicurezza e pace familiare.