Gruppo IVA 2025 per le holding immobiliari: quando conviene, come funziona la pro-rata, la contabilità separata e (novità) più Gruppi nello stesso gruppo economico

Introduzione

Per molte holding immobiliari (pure o miste) l’IVA è il terreno dove si gioca gran parte del risultato economico: pro-rata che “mangia” la detrazione, contabilità separata che può salvare margini, scelte Gruppo IVA che azzerano l’imponibilità dei servizi infragruppo ma cambiano radicalmente i flussi di IVA a credito/debito e gli obblighi formali. Nel 2025 c’è una novità importante: l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che si possono costituire anche due (o più) Gruppi IVA all’interno dello stesso gruppo economico, a determinate condizioni. Per chi gestisce veicoli immobiliari con business imponibili e esenti (locazioni esenti, cessioni imponibili, gestione spazi, facility), questa apertura può diventare un tassello strategico di ottimizzazione.

In questa nuova guida pratica, mettiamo ordine su:

Cos’è il Gruppo IVA (requisiti, effetti, pro e contro per l’immobiliare);
Quando conviene rispetto a pro-rata e contabilità separata;
Come si calcola bene il pro-rata nel real estate (e cosa non entra nel rapporto);
Contabilità separata (obbligatoria o facoltativa): quando usarla al posto del Gruppo IVA;
Novità 2025: più Gruppi IVA nello stesso gruppo economico (casi d’uso e cautele);
Una checklist operativa e un metodo per decidere con numeri alla mano.

1) Cos’è il Gruppo IVA (Titolo V-bis, DPR 633/1972) e perché interessa le holding immobiliari

Il Gruppo IVA consente a più soggetti passivi stabiliti in Italia e legati da vincolo finanziario, economico e organizzativo (art. 70-ter) di essere trattati come un unico soggetto IVA. Le operazioni infragruppo diventano fuori campo IVA; verso l’esterno emette/fattura il Gruppo con una sola partita IVA, centralizzando liquidazioni e adempimenti. Requisiti e regole applicative sono nel Titolo V-bis del DPR 633/72 e nella Circolare 19/E (2018), che specifica—tra l’altro—l’ammissibilità anche delle holding gestorie o miste (quando prestano servizi imponibili alle partecipate), nonché il perimetro dei vincoli e degli effetti.

Perché è rilevante nel real estate?

tipicamente coesistono attività esenti (locazioni abitative, locazioni esenti di fabbricati strumentali) e attività imponibili (cessioni imponibili con opzione/reverse, locazioni imponibili in specifici casi, servizi di facility/gestione spazi).
molte holding immobiliari erogano servizi gestionali alle società asset-holder e veicoli operativi: senza Gruppo IVA, questi servizi sono imponibili con IVA “che gira” e può cumulare crediti difficilmente recuperabili quando a valle c’è molta esenzione (pro-rata basso).

Con il Gruppo IVA:

i servizi infragruppo non generano più IVA (sono fuori campo), semplificando i flussi e riducendo il “costo IVA” dove il pro-rata erode la detrazione;
si accentra la detrazione a livello di Gruppo;
si perde però la “sterilizzazione” contabile che a volte conviene (ad esempio quando una società imponibile mantiene crediti strutturali utili da compensare).

In sintesi: il Gruppo IVA non è sempre la soluzione migliore, ma va confrontato numericamente con pro-rata e contabilità separata.

2) Requisiti d’ingresso: vincoli, stabilimento in Italia, perimetro

Per costituire un Gruppo IVA servono tutti e tre i vincoli tra i partecipanti (art. 70-ter):
finanziario (controllo >50% ai sensi civilistici), economico (attività principali dello stesso tipo o complementari/ interdipendenti) e organizzativo (coordinamento, direzione). I soggetti devono essere stabiliti in Italia; non possono partecipare contemporaneamente a più Gruppi IVA italiani (regola generale), né partecipare se soggetti a particolari procedure (esclusioni tipizzate). La Circolare 19/E dettaglia esempi e presunzioni (ad es. presunzione del vincolo organizzativo se sussiste quello finanziario).

Per l’immobiliare, attenzione alle holding: la prassi ha chiarito da tempo che le holding gestorie o miste sono soggetti IVA e possono essere nel Gruppo; le holding statiche (che si limitano al mero possesso di partecipazioni senza servizi) non hanno, in generale, diritto pieno alla detrazione e vanno valutate con cura nel perimetro.

Tempistiche e modulistica: l’opzione si esercita con modello Gruppo IVA; ogni anno vi sono scadenze per nuovi ingressi/revoche e per variazioni (es. 30 settembre per la decorrenza l’anno successivo; finestre specifiche per ingressi/uscite in corso d’anno). Le pagine di aggiornamento 2024-2025 ricordano la doppia scadenza e le regole operative.

3) Effetti pratici: operazioni infragruppo fuori campo, una sola partita IVA, adempimenti centralizzati

Con la costituzione, i partecipanti assumono un’unica posizione IVA:

Fatture interne: non si emettono; le prestazioni tra società del Gruppo sono fuori campo.
Fatture verso terzi: emesse col numero di Partita IVA del Gruppo.
Detrazione: è unitaria al livello del Gruppo (ecco perché il mix di attività imponibili/esenti di ciascuna società impatterà il pro-rata complessivo del Gruppo).
Adempimenti: dichiarazione annuale, liquidazioni periodiche e comunicazioni uniche. Le istruzioni ufficiali richiamano casistiche particolari per contabilità separate e compilazioni modelli.

Pro per l’immobiliare:

Semplificazione e riduzione dell’IVA “che gira” su service infragruppo;
Maggiore potenza di detrazione accentrata dove la somma delle attività imponibili “compensa” porzioni esenti.

Contro:

Perdita di flessibilità: tutti “a bordo” condividono il medesimo pro-rata;
Rischio di trascinare esenzioni che abbassano la detraibilità complessiva;
Vincoli di permanenza e gestione formale dell’opzione.

4) Pro-rata nel real estate: come si calcola (davvero) e cosa escludere

Il pro-rata di detrazione (art. 19, c.5 e 19-bis DPR 633/72) è la percentuale che determina quanta IVA a monte è detraibile quando si effettuano operazioni imponibili ed esenti. È cruciale per immobiliari con locazioni esenti e cessioni miste. Punti chiave:

Si calcola come rapporto tra l’ammontare delle operazioni che danno diritto alla detrazione e quello delle operazioni complessive (imponibili + esenti), con importanti esclusioni;
Il comma 2 dell’art. 19-bis esclude dal rapporto (né al numeratore né al denominatore) le cessioni di beni ammortizzabili e altri componenti estranei all’attività tipica; è un passaggio decisivo per non “sporcare” il pro-rata con vendite di immobili strumentali.

Alcuni accorgimenti operativi:

Pro-rata provvisorio vs definitivo: in operazioni straordinarie (fusioni, incorporazioni) il tema del pro-rata provvisorio dell’incorporante nell’anno successivo è stato trattato in prassi; occorre impostare da subito la metodologia per evitare sanzioni/recuperi.
Rileva l’attività effettiva svolta, non solo l’oggetto sociale: la giurisprudenza/prassi recente ribadisce che per il pro-rata conta ciò che si fa davvero (es. gestione partecipazioni come prolungamento dell’attività).

Esempio (semplificato): una real estate company effettua nell’anno 6 mln di operazioni imponibili (gestione spazi, servizi), 4 mln esenti (locazioni esenti), cede un capannone ammortizzabile per 2 mln. Nel pro-rata non considero la cessione del capannone (art. 19-bis, c.2): rapporto 6 / (6+4) = 60%.

5) Contabilità separata (art. 36): quando è meglio del Gruppo IVA (o da usare in combinazione)

La contabilità separata consente di separare attività con natura diversa ai fini IVA, evitando che l’esenzione di un ramo “contamini” la detrazione dell’altro. Può essere obbligatoria o facoltativa; se facoltativa, l’opzione vincola per tre anni ed è rinnovata tacitamente finché permane la scelta. In caso di separazione, occorre tenere registri distinti, liquidazioni e quadri dedicati in dichiarazione (istruzioni AE 2025).

Perché è decisiva nel real estate?

Puoi “schermare” la gestione imponibile (es. facility/servizi) dalla locazione esente, alleggerendo il pro-rata del ramo “buono”;
In assenza di Gruppo IVA, è spesso lo strumento più rapido per alzare la detrazione senza cambiare la fisionomia giuridica del perimetro.

Attenzione: la separazione non è un “liberi tutti”. L’AE richiama la necessità che le attività siano sostanzialmente diverse (spesso individuate da codici ATECO differenti) e che non vi sia uso promiscuo di beni/servizi senza corretta imputazione.

6) Gruppo IVA vs Pro-rata vs Contabilità separata: come scegliere (con numeri e scenari)

Quando tende a convenire il Gruppo IVA per holding immobiliari:

Molti servizi infragruppo (direzione, amministrazione, property/facility, finanziamenti con servizi accessori) che “perdono” IVA a causa del pro-rata delle società riceventi;
Struttura con più veicoli, alcuni imponibili forti (es. gestione spazi imponibile, cessioni imponibili ricorrenti) che “tirano su” la detrazione complessiva del Gruppo.

Quando meglio la contabilità separata:

Ramo imponibile autonomo e difendibile (ATECO distinto, risorse dedicate), che vuoi proteggere dal pro-rata delle locazioni esenti senza cambiare perimetro soggettivo;
Temporaneità: vuoi “provare” l’effetto per 3 anni prima di una scelta più strutturale (Gruppo IVA).

Quando resta il pro-rata “nudo e crudo”:

Strutture piccole o con mix di operazioni non scindibile;
Casi in cui Gruppo IVA ridurrebbe troppo la detraibilità media a causa di veicoli molto esenti.

7) Novità 2025: due (o più) Gruppi IVA nello stesso gruppo economico

Con la Risposta a interpello n. 211 del 19 agosto 2025, l’Agenzia ha ammesso la possibilità, per uno stesso gruppo economico internazionale, di costituire due Gruppi IVA distinti in Italia, purché siano rispettati i vincoli e non vi siano sovrapposizioni soggettive (un soggetto non può aderire a due Gruppi IVA italiani allo stesso tempo). La stampa specializzata (Il Sole 24 Ore, Eutekne, Commercialista Telematico) ha dato rilievo al chiarimento e ai casi concreti (anche con profili di holding period per sedi secondarie).

Perché è rilevante per l’immobiliare?
Immagina un gruppo immobiliare-servizi in cui coesistono:

un “Cluster A” con attività molto imponibili (sviluppo, gestione spazi imponibile, servizi real estate a terzi);
un “Cluster B” con attività molto esenti (ampio portafoglio di locazioni esenti).

Con un solo Gruppo IVA, il pro-rata complessivo potrebbe abbassarsi e “penalizzare” il Cluster A. Con due Gruppi IVA separati, si può preservare la detrazione del cluster imponibile e, contemporaneamente, sterilizzare l’IVA infragruppo all’interno di ciascun cluster, senza trascinare gli effetti “negativi” dell’altro. È una leva nuova da integrare nella tua mappa decisionale (vedi § 10 – matrice delle scelte).

Cautele:

Disegna perimetri coerenti con i vincoli 70-ter;
Evita intersezioni (partecipare a più Gruppi è vietato);
Mappa servizi e catene di costo per non creare “esternalità” IVA tra Gruppi diversi (servizi tra due Gruppi tornano imponibili).

8) Focus “holding immobiliare”: diritto a detrazione e servizi alle partecipate

La holding che presta servizi imponibili alle controllate (gestione, amministrazione, finanza, property) è un soggetto IVA e detrae l’IVA di acquisto secondo regole ordinarie (salvi i limiti del pro-rata, se a valle ci sono esenzioni). La dottrina e le prassi distinguono tra holding statica (mero possesso partecipazioni, di norma senza diritto a detrazione piena) e holding gestoria/mista (con attività economica imponibile). In un Gruppo IVA, questi profili incidono sulla detraibilità media del Gruppo e quindi sul business plan dell’immobiliare.

Suggerimenti pratici:

Formalizza i service agreement (anche se poi, in Gruppo IVA, le prestazioni interne sono fuori campo) per documentare funzioni, rischi e asset;
Se non fai il Gruppo IVA, valuta contabilità separata nella holding per distinguere servizi imponibili da eventuali attività “non economiche”;
Sorveglia il pro-rata: le locazioni esenti delle property company possono abbassare di molto la detraibilità in capo alla holding.

9) Errori frequenti da evitare nel 2025

Pensare che il Gruppo IVA “risolva tutto”: se nel perimetro prevalgono attività esenti, il pro-rata del Gruppo può crollare, riducendo la detrazione per tutti. Serve simulazione numerica.
Dimenticare le esclusioni dal pro-rata: cessioni di beni ammortizzabili fuori dal rapporto (art. 19-bis, c.2); sbagliare qui altera la percentuale e può costare caro.
Contabilità separata improvvisata: opzione triennale, registri distinti, criteri di imputazione coerenti (occhio ai beni ad uso promiscuo).
Sottovalutare vincoli e presunzioni 70-ter: i vincoli devono sussistere tutti; l’AE ha chiarito come dimostrare/negare il vincolo organizzativo (interpello 228/2024).
Ignorare la novità “due Gruppi IVA”: utile per clusterizzare business diversi senza effetti negativi incrociati, ma va progettata con precisione.

10) Matrice decisionale: Gruppo IVA o Contabilità separata?

Scenario A – Servizi infragruppo intensi + mix imponibile/esente equilibrato
→ Gruppo IVA spesso conveniente: tagli l’IVA sui servizi interni e sfrutti un pro-rata “medio” decente.

Scenario B – Un ramo fortemente imponibile e uno fortemente esente
→ Valuta due Gruppi IVA oppure contabilità separata nel veicolo “misto” per tutelare il ramo imponibile.

Scenario C – Struttura snella, servizi interni modesti, locazioni molto esenti
→ Contabilità separata può bastare; il Gruppo IVA rischia di comprimere la detrazione aggregata.

Scenario D – Holding gestoria con forte esternalizzazione di servizi a terzi (imponibili)
→ Gruppo IVA può avere senso se le property sono in buona parte imponibili; altrimenti meglio separare.

11) Roadmap operativa (in 7 passi)

Mappatura attività: imponibili, esenti, occasionali; contratti, ATECO, processi.
Flussi infragruppo: quali servizi interni? Quanta IVA “si perde” oggi per pro-rata?
Simulazione pro-rata: attuale, con contabilità separata, con Gruppo IVA (uno o due). Include effetti 19-bis (esclusioni).
Verifica vincoli 70-ter e stabilimento: chi può entrare nel Gruppo? Chi deve restarne fuori?
Scelta del perimetro: un Gruppo IVA, due Gruppi IVA, o nessuno (con contabilità separata).
Modulistica e calendari: finestre per opzioni/ingressi (es. 30/9 per l’anno successivo), governance fiscale interna.
Monitoraggio annuale: test pro-rata, adeguamenti, gestione interpelli se emergono zone grigie.

12) Il ruolo di BC Formula come partner (non “fornitore”)

Quando si parla di Gruppo IVA, pro-rata e contabilità separata nel real estate, la differenza la fanno i dettagli: i contratti, i flussi, perfino i codici ATECO. Ecco come lavoriamo:

Assessment numerico-documentale: contratti di locazione (imponibili/esenti), servizi, fatture, quadri dichiarativi; ricostruzione pro-rata e simulazioni alternative (separazioni vs Gruppo).
Design del perimetro: valutiamo requisiti 70-ter, stabilimento, rischi di contaminazione della detrazione; se utile, strutturiamo due Gruppi IVA coerenti (novità 2025).
Implementazione: modulistica, ruling operativo con il notaio (per operazioni immobiliari “sensibili”), procedure interne e policy di imputazione costi.
Manutenzione: test annuale del pro-rata, check delle esclusioni art. 19-bis, audit su contabilità separata, preparazione ai controlli.

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Caso studio:

Proprio come Michela, che gestiva una holding immobiliare con due anime: da un lato, servizi di gestione spazi e facility (imponibili) resi anche a terzi; dall’altro, un portafoglio ampio di locazioni esenti in veicoli dedicati. Il pro-rata “misto” gli faceva perdere molta IVA. Abbiamo:

mappato i flussi e simulato Scenario 1 (un solo Gruppo IVA), Scenario 2 (contabilità separata mirata) e Scenario 3 (due Gruppi IVA per cluster funzionali);
verificato i vincoli 70-ter e la coerenza ATECO;
optato per due Gruppi IVA (novità ammessa nel 2025), separando i business e preservando la detraibilità del cluster imponibile.
Risultato: IVA “neutralizzata” sugli scambi interni di ciascun cluster, pro-rata alto dove serviva e maggiore prevedibilità dei flussi.

13) Domande frequenti (FAQ)

1) Le operazioni tra società dello stesso Gruppo IVA sono imponibili?
No. Sono fuori campo IVA perché il Gruppo è unico soggetto passivo d’imposta.

2) Una holding “statica” può entrare nel Gruppo IVA?
Serve attività economica ai fini IVA. Le holding gestorie/miste che prestano servizi imponibili alle partecipate sì; le holding meramente statiche vanno valutate caso per caso.

3) Posso avere due Gruppi IVA nello stesso gruppo economico?
Sì, dal 2025 l’Agenzia ha chiarito che è possibile costituire due Gruppi IVA in Italia nello stesso gruppo economico, con perimetri distinti e senza sovrapposizioni di soggetti.

4) Il pro-rata come si calcola nel real estate?
Si applicano art. 19, c.5 e 19-bis: esclusi dal rapporto, tra l’altro, le cessioni di beni ammortizzabili (es. vendita di immobili strumentali), che non vanno né al numeratore né al denominatore.

5) La contabilità separata è per sempre?
No, ma l’opzione vincola per tre anni; poi si rinnova tacitamente. Va gestita con registri e quadri separati in dichiarazione.

6) Se non faccio il Gruppo IVA, posso “salvare” la detrazione lo stesso?
Spesso sì: contabilità separata ben disegnata e corretta applicazione del pro-rata (con tutte le esclusioni dell’art. 19-bis) riducono l’erosione della detrazione.

Conclusioni

Nel 2025 la scelta tra Gruppo IVA, pro-rata e contabilità separata non è ideologica, è numerica. Per le holding immobiliari la novità che consente più Gruppi IVA nello stesso gruppo economico apre una terza via: clusterizzare le attività per proteggere la detrazione dove serve e, insieme, neutralizzare i servizi interni. Ma funziona solo se:

i vincoli del 70-ter sono reali e documentati;
il perimetro (uno o due Gruppi) è coerente con i flussi;
il pro-rata è calcolato bene (esclusioni art. 19-bis);
la contabilità separata è usata quando conviene, con disciplina.

È qui che BC Formula si muove come partner: analisi dati, disegno del perimetro, simulazioni, governance fiscale. Perché un punto percentuale di pro-rata o un perimetro di Gruppo IVA ben costruito non sono teoria: sono cash, margine e sicurezza nei prossimi anni.